Mercado fragmentado, ocho veces infrapenetrado vs Reino Unido. Equipo con tecnología propia (Keemetrix), red de proveedores comprometida y un nuevo motor de prospección de locales (LocalHunter) que destraba el único cuello de botella histórico de este sector. Plan: 5 centros antes del cierre de 2026, 25 a cierre de 2027 con esta ronda y trayectoria a 80–100 centros operativos para 2030. Expansión a Francia y Alemania desde 2028.
El Self Storage en España, Francia y Alemania está donde Reino Unido estaba hace 15 años: superficie por habitante mínima, demanda estructural en alza por la reducción del tamaño medio de vivienda, y un mapa competitivo dominado por operadores pequeños sin tecnología. La ventana para consolidar — con un operador tech-first — está abierta y cerrará en 5–7 años.
Vivienda más pequeña, movilidad laboral, e-commerce, renovaciones, micro-empresas. Drivers que llevan 10 años empujando el sector en UK y USA y que ya operan en España con retraso.
Top 5 operadores cubren menos del 25% de la GLA española. El resto son operadores con 1–3 centros, sin software, sin app, sin operación 24/7.
Shurgard, Bluespace y los fondos paneuropeos están acelerando inversión. Quien capture los locales clave en 2026–2028 dominará la siguiente década. Después se compra a múltiplos de salida, no de entrada.
Los benchmarks que importan son densidad de superficie alquilada por habitante (GLA p.c.) y número de centros operativos. Por ambos, España está al inicio de la curva.
Fuente: FEDESSA, Self Storage Association UK, SSAI USA.
% de GLA total controlada por los cinco mayores. La fragmentación es la oportunidad.
* Cifras de mercado son benchmarks sectoriales (FEDESSA, JLL, Cushman). Sirven como orden de magnitud para esta presentación.
Un centro Keeperville necesita un combo muy específico: 200–500 m² útiles, planta baja o sótano con altura libre >3 m, acceso peatonal directo, zonificación compatible y precio de alquiler que cuadre. Encontrarlos requiere meses de prospección manual ciudad a ciudad. Es el único motivo por el que el sector está fragmentado.
Los portales inmobiliarios no filtran por altura libre, uso urbanístico, ni accesibilidad. Brókers locales tardan semanas en responder. Una ciudad media puede consumir 2–3 meses de prospección para 1–2 candidatos viables.
Sin un equipo de ingeniería propio y proveedores ya integrados, cada local empieza de cero. El plazo medio "firma de alquiler → apertura comercial" del sector es de 9–14 meses. Esto bloquea la velocidad de despliegue.
El operador pequeño todavía monta oficina y horario comercial. En un centro de 700 m², el personal en sitio se come 30–40% del EBITDA potencial. Smart Self Storage desatendido elimina ese coste estructural.
LocalHunter cruza catastro, portales inmobiliarios, licencias municipales abiertas, planes de movilidad y datos demográficos. Aplica nuestros filtros de viabilidad técnica (altura, accesos, uso urbanístico) y un scoring por densidad de demanda. Sale un ranking accionable de locales por ciudad.
Catastro, portales, licencias y planes urbanísticos en tiempo casi real.
Altura libre, m², acceso a vehículos, uso compatible, riesgo estructural.
Densidad poblacional, renta media, m² medio de vivienda, competencia próxima.
Top-N locales por ciudad con plantilla de oferta y proyección de occupancy.
Pipeline directo al equipo de obra: alquiler firmado y obra arrancada en 6 semanas.
Cada centro es un activo operativo y digital. Contratación, pagos, control de accesos y soporte ocurren en la app. El centro físico solo necesita estructura, electricidad y nuestra tecnología — nada más.
Reserva, firma electrónica de contrato, pago con tarjeta o domiciliación SEPA. El cliente cruza la puerta con el código en el móvil. Tiempo medio: 3 minutos.
Cerradura electrónica IoT (Keebox) por cada trastero. Apertura desde la app, auditoría completa, alertas de intrusión. Cero llaves físicas.
CCTV con IA, sensores de humedad y temperatura, control de iluminación y climatización. Un equipo central gestiona 20 centros desde un panel único.
Trasteros desde 1 m² hasta 30 m². Estructuras modulares de proveedor propio, montaje en 3 semanas, escalado por demanda real.
Tarifas ajustadas por ocupación, tamaño y temporada — como un revenue management hotelero. Eleva ARPU 12–18% vs operadores tradicionales.
El centro no tiene horario comercial. Opera 24/7. Toda la atención es remota (chat, teléfono, email) con SLA < 15 minutos.
El equipo lleva 6 años construyendo Keemetrix: software, hardware IoT y app para Smart Self Storage. Lo licenciamos a operadores en Europa. Para Keeperville se convierte en infraestructura interna con cláusula de exclusividad geográfica frente a competidores españoles.
Abrir un centro no requiere encontrar proveedores. Requiere asignar la próxima ranura del calendario. Esto es lo que nos permite pasar de 5 a 20 centros en 12 meses.
Equipo propio + 2 contratistas integrados. Solera, particiones, baños, climatización. Plazo medio: 8 semanas.
Cuadro general, cableado estructurado, alimentación a cerraduras IoT, CCTV y emergencia. Instalación interna, sin subcontratas.
Equipo propio que instala 6–8 cámaras IA, control de accesos perimetral y conexión con central receptora 24/7.
Ingenieros técnicos propios para proyecto, licencia de actividad, primera ocupación e inspección. Plantillas validadas por +40 expedientes municipales.
Fabricante europeo comprometido con capacidad reservada para 25 centros / año. Entrega 3 semanas tras pedido confirmado.
Keemetrix completo (sección 07). Instalación + comisionado del centro en 5 días.
Centro medio Keeperville: ~300 m² · 120 trasteros · tarifa media ponderada 65 €/mes IVA incl.* Operación 100% desatendida por Keemetrix Agents AI — atención al cliente, campañas de marketing y revenue management sin intervención humana. OPEX estructuralmente mínimo: sin personal en sitio.
| Concepto · neto IVA | Año 1 (ramp 0→95%) | Año maduro (Y2+) |
|---|---|---|
| Ocupación media | ~50% | ~95% |
| Ingresos por alquiler (neto IVA) | 39 k€ | 73,5 k€ |
| Alquiler del local | −18 k€ | −18 k€ |
| Luz · agua · seguridad | −1,5 k€ | −1,5 k€ |
| Marketing (1.000€/mes/centro) | −12 k€ | −12 k€ |
| EBITDA centro | +7,5 k€ | +42 k€ |
| Margen EBITDA | 19% | 57% |
* La tarifa media de 65€/mes IVA incluido (~53,7€ neto) depende de la localización del centro: 50–60€ en Tier-2 / Tier-3 (ciudades intermedias y secundarias), 75–90€ en prime urbano (Madrid / Barcelona). Mix portfolio objetivo: ~30% Tier-1 + 50% Tier-2 + 20% Tier-3. Ramp validado por +40 centros operativos del equipo Keemetrix.
Velocidad sostenible por capacidad real del stack interno. Cada año añade una nueva cohorte; las cohortes anteriores maduran y financian las siguientes. No prometemos lo que no podemos ejecutar.
Capital cerrado en Q1. LocalHunter en producción para 52 ciudades ES. Apertura de los 5 primeros centros (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla). Validación de unit economics con datos reales propios.
Apertura de 20 nuevos centros en las 8 áreas metropolitanas principales + ciudades Tier-2 (Valladolid, Vigo, Murcia, Granada, Alicante). Equipos de obra duplicados. Primer centro firmado en Francia (Lyon o Toulouse).
25 nuevas aperturas: España (Tier-2 y Tier-3) + 3–5 centros en Francia + 2 primeros centros en Alemania. Ronda Serie B con múltiplo de entrada superior — capital para escalar internacional y financiar siguientes cohortes.
Ritmo de apertura estabilizado: 1 centro cada 2 semanas. La cohorte 2026 entra en ocupación madura (87%) y empieza a generar caja libre. Las cohortes 2027–2028 cubren breakeven operativo.
95 centros operativos (España, Francia, Alemania) con EBITDA consolidado positivo. Cohortes 2026–2027 totalmente maduras; 2028–2030 en ramp. Opcionalidad: salida estratégica (Shurgard, Public Storage, Big Yellow) o Serie C de continuidad.
Modelo bottom-up por cohortes (5 → 20 → 25 → 25 → 20). Cifras agregadas a partir de la economía base por centro: 120 trasteros × 65€/mes IVA incl. (media ponderada del portfolio), ramp ultra-rápido a 95% en 12 meses, OPEX mínimo gracias a Keemetrix Agents AI. HQ ultra-lean (3-10 personas) sin escalado lineal con centros.
| P&L agregado · M€ neto IVA | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 |
|---|---|---|---|---|---|
| Centros operativos (cierre año) | 5 | 25 | 50 | 75 | 95 |
| Aperturas en el año | 5 | 20 | 25 | 25 | 20 |
| Ocupación media portfolio | ~7% | ~22% | ~37% | ~55% | ~65% |
| Revenue | 0,1 | 0,6 | 1,9 | 3,6 | 5,4 |
| EBITDA centros (post-rent + marketing) | −0,02 | +0,04 | +0,62 | +1,59 | +2,67 |
| HQ + tecnología (Keemetrix Agents AI) | −0,25 | −0,35 | −0,45 | −0,55 | −0,65 |
| EBITDA consolidado | −0,27 | −0,31 | +0,17 | +1,04 | +2,02 |
| Margen EBITDA | — | — | 9% | 29% | 37% |
* Outlook 2031 (post-deck, ritmo de aperturas estabilizado): revenue ~6,7M€, EBITDA consolidado ~3,0M€ (45% margen). Cohortes 2026-2029 totalmente maduras. Upside no modelado: dynamic pricing avanzado, ingresos accesorios y consolidación FR/DE acelerada.
Mismo equipo, mismo stack, mismos proveedores — pero con la economía del operador, no del proveedor. Conocemos cada error que comete un operador nuevo. No los vamos a repetir.
40+ centros en producción en España y Portugal usando Keemetrix. Más de 3.000 trasteros gestionados con nuestra cerradura propia. Datos reales de occupancy y churn de cada operador.
Sabemos en qué ciudades funciona, qué tamaño medio se alquila, qué tarifa soporta el mercado, cómo desescala una campaña de Google Ads, qué churn rate es saludable. Sin curva de aprendizaje.
Proveedores de estructuras, brókers en 8 ciudades, ingenieros municipales con expedientes ya tramitados, partners de obra. Nada se construye desde cero.
Capital totalmente dirigido a la creación del activo. El equipo y la tecnología existen — no estamos pagando descubrimiento. Estamos pagando despliegue. Serie B prevista en 2028 para acelerar el plan FR/DE.
No vendemos un plan sin grieta. Vendemos un plan con grietas identificadas y respuestas operativas en marcha.
Mitigación: el self storage es contra-cíclico en parte (mudanzas forzadas, downsizing). En 2008–2012 el sector creció en USA. Stresstest del modelo a −20% revenue mantiene caja positiva en consolidado desde 2028.
Mitigación: equipos propios + ingeniería interna + plantillas municipales validadas. Calendario de aperturas con 2 semanas de buffer por centro. Contingencia presupuestaria explícita.
Mitigación: España tiene 250+ ciudades susceptibles. Nuestro CapEx 50% más bajo nos permite operar en barrios donde su modelo no rentabiliza. Competimos por adyacencia, no por solapamiento.
Mitigación: seguimos el dossier sectorial a través de FEDESSA. Operación desatendida ya validada en +40 expedientes municipales reales. Estamos por delante del marco, no detrás.
Estamos abiertos a primera conversación, term-sheet directo o due diligence detallada. El equipo está disponible esta semana.
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